Rakennuslainsäädäntö

Lopputarkastus, check

Posted on by Rolle

Yksi iso mailinpylväs rakennusprojektissa on rakennusviranomaisten suorittama lopputarkastus. Saunaprojektissa tämä vaihe suoritettiin reilu viikko sitten tiistaina. Saunarakennus todettiin piirustusten ja suunnitelmien mukaiseksi ja kaikki tarvittavat todistukset löytyivät, joten hyväksyntä tuli ilman huomautuksia.

Kaavamuutos etenee myös positiiviseen suuntaan. Turun hallinto-oikeus ei ottanut kaavapäätöksestä tehtyä valitusta lainkaan käsittelyyn, koska valittaja ei liittynyt kaavaan millään muotoa. Näin oletettiinkin tapahtuvan. Nyt odotellaan meneekö asia KHO:een. Toivottavasti syksyllä päästään päärakennuksen suunnittelupuuhiin.

Jottei rakennushommat kesälomalla jäisi täysin unholaan niin väsäiltiin tyttären kanssa pari linnunpönttöä.

Kaavamuutosprosessi etenee (tai sitten ei)

Posted on by Rolle

Keväällä 2015 aloitettu kaavamuutosprosessimme eteni ennen joulua siihen pisteeseen, että Uudenkaupungin kaupunginhallitus ja valtuusto hyväksyivät kaavoitushankkeemme. Prosessissahan haettiin rantakaavamuutosta vapaa-ajan käytöstä vakituiseen asumiseen soveltuvaksi.

Kaavoitusta hoitanut Nosto Consulting hoiti asiaa ripeällä aikataululla ja ammattitaitoisesti, joten lopputulema valtuuston päätökseen saakka oli halutun kaltainen. Kuitenkin valtuuston päätöksestä valitettiin erään lähiseudun maanomistajan taholta Turun Hallinto-oikeuteen, joten lainvoimainen kaavamuutoksemme ei vielä ole. Keskimääräinen käsittelyaika HO:ssa on 9 kk, joten nyt tontti on rakennuskiellossa uuden vuoden kunniaksi. Saunaprojektin toki saa hoitaa loppuun, mutta uusia rakennuslupia ei tule saamaan.

Valittaminen kunnallisesta päätöksenteosta on aivan liian helppoa, eikä valittajalla ole mitään vastuuta valituksistaan. Tässäkin tapauksessa valitus on erittäin heikoilla jäillä, joten se ainoastaan viivästyttää prosessia HO:n käsittelyn ajan. Ja aiheuttaa meille veronmaksajille kustannuksia.

Eipä meillä mitään kiirettä ole rakennustöitä jatkaa tontilla, mutta päärakennuksen suunnittelutyö hieman polttelisi. Hirveästi ei vaan viitsisi euroja suunnitteluun laittaa ennen kun kaavaprosessin viimeinenkin vaihe on valmis.

Saunan katon rakenteet (ja vähän jupinaa rakennuslupajärjestelmästä)

Posted on by Rolle

Rakennesuunnittelijan mukaan näin pieneen aumakattoiseen rakennukseen ei kannattanut tilata tehdastekoisia kattotuoleja, koska päätyjen kannatukset olisi joka tapauksessa pitänyt tehdä paikan päällä. Näin ollen katon rakentaminen aloitettiin kiinnittämällä seinien päälle 48 x 196 mm (kyllä kahdeksan tuumaiset lankut!) välikattovasat. Vasojen päälle tehtiin 48 x 98 mm lankusta harjaa kannatteleva ristikkorakenne. Varsinaiset kattovasat ovat viisituumaista T24 luokiteltua kuusta (48 x 123 mm). Terassin ylitysten kohdalle tulee liimapalkit, joita ei vielä saatu liimapuutehtaalta. Ne on onneksi luvattu huomiseksi.

Kattorakenteessa on satoja palkkikenkiä ja kulmarautoja. Jokainen piti ohjeen mukaan naulata täyteen ankkurinauloin. Rakennekuvat nähtyään päätimpuri (siis isäni) oli käynyt ostamassa BEX BS1 ankkurinaulaimen. Laite ei ole kaikkein halvin naulapyssy, mutta äkkiä arvioituna se säästi työaikaa projektissa ainakin yhden kokonaisen työpäivän, jollei enemmänkin. Suosittelen lämpimästi – käsin ankkurinaulojen hakkaaminen on perin inhottavaa hommaa.

Kuten luonnoskuvista muistamme, räystäisiin tulee varsin massiiviset kotelot, joten seinien kohdalta kattovasoja nostettiin noin 300 mm ylöspäin erillisen rakenteen avulla. Näin katon kaltevuudeksi muodostuu noin 8 astetta. Rouvan isä lupasi käydä piirtämässä katolle nuolet, jotta vesi tietää, mihin suuntaan kuuluu harjalta lähteä.

Koko kattorakenne vaikuttaa todella vahvasti ylimitoitetulta. Lumikuormaakaan Länsirannikolla ei juurikaan ole.  Yritinkin aiheesta hieman neuvotella rakennesuunnittelijan kanssa, mutta tuloksetta. Teki mieli kaivella vanhat lujuusopin oppikirjat esiin, ja laskea mitä varmuuskerrointa rakenteessa on käytetty, mutta ei onneksi ollut aikaa.

Tässä konkretisoituukin suomalainen voimassaoleva rakennuslupajärjestelmä. Virkamiehet siirtävät vastuun ja vaativat asiantuntijoiden tekemiä suunnitelmia sekä ammattilaisten työmaavalvontaa. Suunnittelijat sitten mitoittavat rakenteet vähintäänkin varman päälle ja valvojat vastaavat, että kaikki tehdään suunnitelmien ja materiaalivalmistajien ”pomminvarmojen” ohjeiden mukaisesti. Rakentaja / rakennuttaja lopulta maksaa maksaa koko lystin ja on vastuussa kokonaisuudesta. Tähän kun vielä lisätään asuinrakennusten energiatehokkuus vaateet, niin soppa on valmis.

 

Rakennuslupapaperit valmiit

Posted on by Rolle

Rakennuslupadokumentit toimitettiin kaupungin rakennusvalvontaan jo kesäkuun alussa, mutta naapurien kuulemisen dokumentoinnissa oli pieniä hankaluuksia. Lausunto tarvittiin viideltä maanomistajalta, joiden kiinni saaminen muodostautui oletettua vaivalloisemmaksi. Mitään ongelmia ei itse asian suhteen ollut, mutta aikataulujen yhdistäminen allekirjoitusten saamiseksi oli haasteellista. Lopulta kaupunki hyväksyi sähköpostilausunnon yhdeltä naapurilta. Pisteet siitä. Olisihan tässä toki ollut koko kevät aikaa hoitaa asia kuntoon, joten lessons learned jatkoprojektiin tästä itselle.

Nyt kuitenkin kaikki liput ja laput on kaupungilla, ja päätöksen pitäisi tulla vielä ennen virastojen kesälomille siirtymistä. Itse lupaprosessista toki voisi kirjoittaa paljonkin, mutta uskotaan ja toivotaan, että Suomen hallitusohjelmassa mainittu ”normien purkutalkoot” puree myös rakennuspuolelle. Pienen rantasaunan rakentamiseen vaaditaan pienen armeijan verran erilaisia suunnittelijoita, suunnitelmia, tutkimuksia, vastaavia ja mestareita, vaikka rakennuttaja kuitenkin lopulta päävastuussa on koko touhusta. Ei ihme, että rakentaminen on kallista.

Avara luonto sarja jatkuu: Toin juhannusaskareita varten tänään tontille lisää laiturin rakennustarvikkeita. Rahtihommien jälkeen juhannusvapaan kunniaksi otin virvelin kontista, avasin oluen ja nautin rantakalliolla sateisesta kesästä. Muutamaa heittoa myöhemmin noin 3 kg hauki nappasi koukkuun. Eikä mulla tietenkään mitään haavia, kalapappia, puukkoa tms. kalastusrekvisiittaa ollu saatavilla kun piti kala ylös nostaa. No vedin saaliin rantakalliolle ja tainnutin merten pedon kakkosnelosen pätkällä. Anoppi pisti hauen pannulle runsaan rasva- ja suolalisukkeen kera.

Oli muuten hyvää – ensimmäinen kala omasta rannasta.

 

Hirsi- vai ekopuurakenne?

Posted on by Rolle

Kaavamuutospäätöksen jälkeen teimme linjanvedon, että rakennusprojekti tultaisiin toteuttamaan useammassa eri vaiheessa. Ensin tehtäisiin voimassaolevan kaavan perusteella kerrosalaltaan 25 neliön rantasauna, jota voi muutaman vuoden käyttää kesämökkinä. Kaavatyön päätyttyä (valmistumisarvio syksyllä 2016),joskus hamassa tulevaisuudessa, jatketaan pää- ja talousrakennuksilla. Olipa haaveissa jopa venevaja lahden pohjukkaan.

Koko ajan on ollut selvää, että me ei tulla rakentamaan tyyliltään ihan perinteistä suomalaista kesämökkiä. Tässä kategoriassa valinnan varaa on vaikka kuinka paljon. Esimerkkinä Kontiotuotteen tai Honkarakenteen mallit. Toki löytyy näistä mallistoista modernimpiakin malleja. Haaveissa meillä on ollut skandinaavinen, selkeä, yksinkertainen, jopa minimalistinen tyyli, jota tarjoavat mm. Sunhouse, Woodmood tai Honkatalot, jonka loma-asuntomessukohde Villa Albatrossi on yllä olevassa kuvassa. Kuitenkin modernien mallien valikoima on selvästi perinteisiä suppeampi.

Päärakennus tullaan rakentamaan omakotitalon rakennuspykälät täyttäväksi, joten rakenteiden energiatehokkuuskin ratkaisee paljon lopullisessa valinnassa. Nykyisten eristevaateiden riskeistä puhutaan paljon. Monet asiantuntijat ovat sitä mieltä, että voimassa oleva lainsäädäntö pakottaa rakentamaan liian tiiviitä rakennuksia, joista tulee ennemmin tai myöhemmin homeloukkuja.

Massiivihirsirakenteessa on paljon hyviä puolia, toisaalta U-arvo vaateiden vuoksi hirren paksuus omakotitalossa on suorastaan älytön. Eikä hirsiseinien lisäeristämisessä taas mun mielestä ole oikein järkeä. Monissa lähteissä kehutaan muovittoman, selluvilla – eristetyn ekopuurakenteen hengittävyyttä ja kierrätysmateriaalien ekologisuutta, toiset vannovat muovihöyrysulun ja mineraalivillan olevan ainoa oikeaa ratkaisu. Hirsirakennuksessa joudutaan painumista ja massiivipuun elämistä huomioimaan monissa kohdin, jolloin väistämättäkin joudutaan käyttämään listoituksia yms. ratkaisuja, jotka eivät tue minimalistista tyyliä.

Lisäksi projektin luonne aiheuttaa oman pohdintansa. Saunarakennus tullaan aloittamaan tulevana kesänä, päärakennus ehkä 2 – 3 vuoden kuluttua. Jos nyt valitsee talotoimittajan valikoimasta saunan ja siihen sopivan päärakennuksen, niin onko koko yritystä enää olemassakaan, kun päärakennus pitäisi hankkia. Olisiko ehkä järkevää ottaa avuksi arkkitehti, joka luonnostelisi kaikki tontin rakennukset nyt? Budjettimielessä mieltäisin talopakettiratkaisun edullisemmaksi, kuin yksilöllisen suunnittelun ja toteutuksen.

 

Kaavamuutos

Posted on by Rolle

Ranta-asemakaava on ainoa kaava, jonka maanomistaja voi tehdä. Maanomistaja huolehtii kaavaehdotuksen laadinnasta, jonka viraomaiset (ELY-keskus ja kunta/kaupunki) sitten käsittelevät. Käytännössä maanomistajan tulee hankkia kaavan laadintaan pätevöitynyt konsultti, jonka kautta asia hoidetaan. Kaupungilta arvioitiin, että prosessi kestää noin 2 vuotta ja eri lähteiden mukaan kokonaishinta-arvio on vähintään 10000 Euroa. Viranomaiskustannukset eivät näyttele kokonaissummassa suurta roolia, vaan pääosa hinnasta on kaavan laadintatyötä.

Selvitin lähialueen tonttien omistajat ja olin heihin yhtedessä selvittääkseni, olisivatko kenties kiinnostuneita ranta-asemakaavasta omalle tontilleen. Kustannuksia jakamalla kaavoituksen hintaa saataisiin pudotettua mukavasti. Lahden vastakkaisella puolella sijaitseva rajanaapuri olikin kiinnostunut asiasta, ja lähetin tarjouspyynnöt kaavamuutoksesta meidän tontille sekä kaavan laajennuksesta naapurin tontille yhteensä neljälle kaavoituksia hoitavalle yritykselle.

Tarjousten hinta ja sisältö vaihtelivat varsin paljon, joten vertailu oli hankalaa, mutta päädyimme pitkällisen pähkäilyn jälkeen Raisiolaiseen Nosto Consulting Oy:hyn jolla oli kokemusta toimisesta Uudenkaupungin alueella. Muutoinkin heidän tarjoamansa kokonaisuus vaikutti parhaalta.

Kaavoitukseen ja rakennuslainsäädäntöön liittyvistä asioista kuulee mitä ihmeellisimpiä kauhutarinoita, joten prosessiin ryhtyminen arvelutti. Toki onnistuessaan muutos antaisi aivan uusia mahdollisuuksia projektin toteuttamiseen.

SONY DSC

Vanha kaavapiirros. Meidän tontti keltaisella

 

 

Suunnitelmat tarkentuu

Posted on by Rolle

Reilu pari viikkoa meni nettiä ja erilaisia talopakettiesitteitä selatessa. Välillä piirreltiin pohjaratkaisuja millimetripaperille, välillä post it – lapuille, olipa käytössä iPadin arkkitehti appsikin, jolla varsin nopeasti sai luotua 3D – malleja erilaista pohjista. Alla esimerkki eräästä rantasauna- variaatiosta.

 

Uudenkaupungin rakennusjärjestyksen mukaan rantarakentamisessa sallitaan 1-kerroksiset rakennukset, joiden harjan suunnan tulee olla yhtenevä rantaviivan kanssa. Lisäksi rakennusten tulee olla rantamaisemaan soveltuvia, eikä suuria heijastavia pintoja saa olla merelle. Meidän tontti sijaitsee syrjäisen lahden pohjukassa, joten heijastukset merelle ei ole ongelma, koska veneliikenne tontin edustalla lienee vähäistä.

Lähestyin Uudenkaupungin kaavoitusviranomaisia uudelleen kaavamuutosprosessiin liittyen. 150 m2 suurimpana kerrosalana antaisi huomattavasti enemmän mahdollisuuksia kuin nykyinen 100 m2. Samalla tiedustelin mitä tulee huomioida, jos tontille joskus tulevaisuudessa aikoo muuttaa asumaan vakituisesti. Liikenneyhteydet tuon sallisivat jopa pienien lasten kanssa. Koulukyydit kulkevat tontin rajalta, eikä matka keskustan palveluihin ole mahdoton, mutta ajatuksissa tällä hetkellä on kakkosasunto.

Selvisi, että vakituinen asuminen joka tapauksessa vaatii kaavamuutoksen vapaa-ajan tontista omakotitontiksi. Tämän lisäksi rakennuksen tulee täyttää rakennusajankohdan lainsäädännön pykälät vakituiseen asumiseen liittyen. Sain sähköpostitse epävirallisen kannanoton, että edellytykset omakotiasumiseen tontillamme täyttyvät, ja haja-asutusalueella ohjeellinen kerrosala omakotitontille on 300 m2.

Houkutteleva, perin houkutteleva ajatus…